壹、前言

所謂都市更新係指為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，在都市計畫範圍內，對於法定之更新地區及單元實施重建、整建或維護措施等行為。我國都市更新條例之立法目的，係以公共利益為主要之立法目的（都市更新條例第1條），此種立法意旨雖有其正面意函，惟於實行上可能衍生破壞原居民之居住領域內之文化、弱勢族群居民無力額外負擔暫時遷出、利害關係人知悉及適時陳述意見權利、申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率等種種爭議問題。本文暫擬就大法官會議解釋第709號針對都市更新條例第10條第1、2項及第19條第3項前段不符正當行政程序宣告違憲及同法第22條第1項及第22條之一未違憲之部分簡述如下。

貳、案例舉證

一、知名案例：台北士林文林苑事件，臺北市政府依據最高行政法院100年度裁字第1582號之判決，爰引都更條例第36條之規定，強制拆除位於士林王家六代透天祖厝，因而引發之後續衝突及議題。惟最高行政法院於日前認定，建築線並非是否劃入都更範圍的唯一依據，故將王家所提再審之訴予以駁回，本案判決業已定讞。
二、釋字709號之案例：新北市土城區大慶信義福邨5層樓集合住宅共90戶座落同一基地，前排40戶因921地震受損依都市更新條例相關規定辦理重建。新北市政府公告該40戶辦理權利變換，其中部分住戶不滿權利變換內容，該40戶以外之其他住戶亦有主張有權參與重建者，共有五十二人對市府核准之都市更新事業計畫暨權利變換計畫之行政處分，共同提起行政爭訟，遭駁回確定，爰主張都市更新條例相關規定違憲。

參、參考條文

憲法：
第十條：「人民有居住及遷徙之自由」。
第十五條：「人民之生存權，工作權及財產權，應予保障。
行政程序法：
第七條：「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的的達成。二、有多種同樣能達到目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡」
都市更新條例：
第一條：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」
第六條：「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」
第七條：「有下列各款情形之一時，直轄市、縣(市)主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區；並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設」
第十條：「經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築 物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。
前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所 有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第二十二條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第十五條及第十九條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。」
第十九條第三項前段：「都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會。」
第二十二條第一項：「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。」
第二十二條之一：「依第七條劃定之都市更新地區，於實施都市更新事業時，其同一建築基地上有數幢或數棟建築物，其中部分建築物毀損而辦理重建、整建或維護時，得在不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有
權應有部分之情形下，以各該幢或棟受損建築物所有權人之人數、所有權及其基地所有權應有部分為計算基礎，分別計算其同意之比例。」

肆、司法院大法官會議解釋第709號解釋文

都市更新條例第十條第一項有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更新事業概要，且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，與憲法要求之正當行政程序不符。同條第二項有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定，不符憲法要求之正當行政程序。同法第十九條第三項前段規定，並未要求主管機關應將該計畫相關資訊，對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達，且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，連同已核定之都市更新事業計畫，分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人，亦不符憲法要求之正當行政程序。上開規定均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。相關機關應依本解釋意旨就上開違憲部分，於本解釋公布之日起一年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。都市更新條例第二十二條第一項有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定，與憲法上比例原則尚無牴觸，亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素，隨時檢討修正之。都市更新條例第二十二條之一之適用，以在直轄市、縣(市)主管機關業依同條例第七條第一項第一款規定因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞而迅行劃定之更新地區內，申請辦理都市更新者為限；且係以不變更其他幢（或棟）建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分為條件，在此範圍內，該條規定與憲法上比例原則尚無違背。

伍、釋字解釋重點部份

由於都市更新之行為涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務，縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查決定。又都市更新之實施，不僅攸關重要公益之達成，且嚴重影響眾多更新單元及其週邊土地、建築物所有權人之財產權及居住自由，並因其利害關係複雜，容易產生紛爭。主管機關於核准都市更新事業概要、核定都市更新事業計畫時，應確實符合重要公益、比例原則及相關法律規定之要求，並促使人民積極參與，建立共識，以提高其接受度，是以大法官方認定：
都更條例第十條第一項違憲：有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更新事業概要，且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，與憲法要求之正當行政程序不符，故違憲。
都更條例第十條第二項違憲：有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定，該項規定不符憲法要求之正當行政程序，故違憲。
都更條例第十九條第三項前段違憲：未要求主管機關應將該計畫相關資訊，對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達，且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，連同已核定之都市更新事業計畫，分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人，亦不符憲法要求之正當行政程序，故違憲。
惟都更條例第二十二條第一項未違憲：大法官則認為有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定，與憲法上比例原則尚無牴觸，亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素，隨時檢討修正之。
另都更條例第二十二條之一未違憲：大法官則認為，以在直轄市、縣(市)主管機關業依同條例第七條第一項第一款規定因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞而迅行劃定之更新地區內，申請辦理都市更新者為限；且係以不變更其他幢（或棟）建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分為條件，在此範圍內，該條規定與憲法上比例原則尚無違背。

陸、主管機關因應方法

主管機關針對本釋字解釋後之擴大效應於日前為回應表示，在立法院審議通過修正都市更新條例前，都市更新條例仍為有效之法律可繼續適用；然而因為考量可能引發都更案合法性的質疑與爭議，在立法院審議通過修正都更條例前之實務執行，必須在不違反現行法規之前提下，依照合乎釋憲內容之方向調整，以避免產生更多的爭議，符合憲法要求的正當行政程序，並有利於進行中之都市更新案繼續推展。關於釋字解釋中宣告違憲之都市更新事業概要同意比例，因為屬立法權之裁量，於立法院審議通過修正都更條例前，仍應依現行十分之一規定辦理。

參考資料來源：

1. 司法院網站
2. 內政部網站