一、案例

小明在出社會辛苦工作十年後，存到了一筆頭期款，想著年紀也不小了，應該為往後的人生做一些規畫，於是他近期開始花費大量心力看房子，不論是房仲帶看的中古屋，或是建商在銷售中心販售的預售屋，小明都嘗試去詢問了解，希望能找到一間他中意而且理想的房子。後續小明得知某間建商現正銷售的預售屋評價不錯，因此去建商的銷售中心了解房屋的資訊。經過建商的銷售人員介紹及推銷後，小明頗為心動，但是小明想起在買預售屋時須要和建商簽署合約，因此就和銷售人員提出要查看預售屋買賣契約書的要求，然而此時銷售人員卻回覆小明，由於此建案銷量很好，如果他想看合約內容，需要先支付一筆訂金，之後才能將預售屋買賣契約書帶回審閱。在聽到銷售人員的答覆後，小明有些不知所措，不清楚銷售人員講的是不是對的，但又覺得好像在流程上有些奇怪，在碰到這樣的情況下，小明應該如何保障自己的權益呢？

二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

1. 依照消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」因此行政院就消費者與某些特定行業業者所簽訂的定型化契約，制定並公告該定型化契約內應該包含與不得包含的規定，以供特定行業業者擬定定型化契約時遵循。

2. 又依照消費者保護法第11條之1項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」針對建商販售預售屋的情況，由於簽署合約多為建商提供定型化契約供購屋人簽署，因此內政部就預售屋買賣亦頒布了「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而其中第一點即規定：「一、契約審閱期本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）。買方簽章：賣方簽章：」因此建商於販售預售屋時，其定型化契約應記載符合上述事項合約審閱期約定，如契約中未記載則契約該部分可能構成無效。而建商於實際銷售預售屋時，亦須依照合約內容提供預售屋買賣契約書予購屋人，並給予至少五日契約審閱期間，才會符合上述規定。

三、平交易委員會處分書

1. 如同前述，建商就其所擬定的預售屋買賣契約書應該給予購屋人至少五日契約審閱期間才合乎法規，但如果建商實際上並未遵照此規定，甚至拒絕給予購屋人查看契約，或表示須要購屋人支付一定金額的定金才能給買方查看，此時購屋人應該如何自保或維護自己的權利？除了向建商銷售人員說明上述法律規定外，購屋人亦可向公平交易委員會(下稱公平會)提出檢舉，公平會就此類型的案例有作成處分書：

(1) 公平會公處字第112045號處分書

依照公平交易法第25條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」本案中公平會接獲消費者檢舉，消費者並表示建商告知有意願購買預售屋者須支付5萬元定金才能將預售屋買賣契約書帶回審閱。公平會知悉後，即派人員以消費者身分與銷售人員接洽，並發現洽談過程中銷售人員確實表示須支付定金5萬元才能將契約帶回審閱。

公平會認為預售屋之交易金額大，標的尚未具體成形風險高，且多數人一生中交易不動產次數及經驗不多，特性不同於一般消費性商品。購屋人於交易前取得的資訊相當有限，因此內政部頒布的預售屋買賣定型化契約將契約審閱期列為應記載事項，以保護購屋人之權益。消費者相對於企業經營者為資訊較弱勢一方，支付訂金後即存有交易風險，因此企業經營者有義務在收取訂金前提供正確資訊予消費者。公平會並認定即使該案建商的作法為後續經要求訂金可退還，但購屋人仍面臨在未支付定金有損談判能力的情況。而且該建案銷售戶數達79戶，應非屬單一個案而影響多數受害人。而該建商的作法，亦使其他遵守法令規定，於購屋人支付定金前即提供預售屋買賣契約書帶回審閲的同業，形成不公平競爭情況，而有影響市場競爭秩序。該案公平會最終處該建商60萬元罰鍰。

(2) 公平會公處字第113041號處分書

該案的案情與前述案例類似，建商銷售人員表示須支付10萬元現金後，才能提供預售屋買賣契約書予購屋人帶回審閱。本案公平會最終處建商30萬元罰鍰。

四、結語

上述案例中，小明可以向銷售人員表示依照內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，他可以享有至少5日的契約審閱期，且得不須支付定金而將契約書帶回審閱，倘若建商的銷售人員拒絕，小明進一步可以向公平會提出檢舉，建商的行為可能已構成公平交易法第25條的違反。而基於上述公平會所作成的處分書，建商及其代銷人員於販售預售屋時，應留意給予購屋人預售屋買賣契約書的審閱期，並且不得附加支付定金或現金之條件，以避免在進行銷售的同時也違反了公平交易法相關規定。

五、參考資料

甲、公平交易委員會公處字第112045號處分書
乙、公平交易委員會公處字第113041號處分書