房屋租賃在日常生活中是常會見到的一種法律行為，尤其現今在房價普遍偏高情形下、並非人人隨時可輕易購屋，因此不論是在求學階段、工作需要、商務出差或家庭居住等情形下，都有可能需要短期或長期承租房屋。因而出租人（房東）可藉由出租房屋獲得租金收益，承租人（房客）可藉由支付租金而取得房屋使用，可謂各取所需、兩全其美，不過近來因為惡房東或惡房客所產生之房屋租賃糾紛，時有所聞。因而房屋租賃契約（以下簡稱房屋租約）要如何簽訂才有效力？出租人或承租人要如何才能保障自己的權益？等，茲就本文簡述之。
一、房屋租約只要雙方合意即成立生效
依照民法第153條的規定，契約當事人間只要互相表示意思達成一致時，契約就成立了，也就是說房東有出租房屋意思、而房客有承租意思，雙方對於房屋地點、租賃期間、每月租金、支付租金時間、房屋使用限制、保證金(或稱押租金)數額及返還等約定內容達成一致時，不論僅是口頭約定或有簽訂書面約定，其房屋租約依法均有效成立，房東房客雙方都要受該契約的約束。
不過因為「口頭約定」雖租約成立，但日後如發生糾紛時，對於租約內容恐難以舉證，尤其是在租賃期間部分，一旦無法舉證為「定有期限」的租約時，極易被認定為「不定期租約」，而房東如要終止不定期租約時，尚需符合相關法律規定，如：土地法100條或租賃住市場發展條例第10條所規定之要件，例如房東要收回自住或重新建築，或房客有違約轉租給第三人、積欠二個月以上租金或毀損房屋不為相當之修繕或賠償等要件時，房東才可終止租約而收回房屋。因此對於房屋租約仍建議以簽訂書面契約，也就白紙黑字，明確戴明約定事項，由雙方簽署為宜，方可避免日後糾紛。另民法在112年修法，已將成年人年齡由20歲下修至18歲，因此滿18歲之人簽訂之租約即具效力。至於7歲以上未滿18歲者在法律上屬限制行為能力人，其所簽訂的房屋租約應得到法定代理人，也就是父母親的承認，才具有效力，此種情形大多是與外地求學的學生簽約，應特別注意。
二、房屋租約公證與認證
所謂房屋租約「公證」，就是由公證人針對雙方房屋租賃的契約行為作成公證書，以證明租賃關係的存在事實，因此契約雙方當事人除需提出身份證明外，就房屋產權證明，房屋租約定事項等亦需提出供公證人審查，以確認雙方的租賃行為具法律效力，並且需由公證人作成房屋租約公證書。然如前所述，房屋租約的成立要件，只要房東與房客對於租約內容之意思表示達到合致時，即成立生效，何必多此一舉？而且還要花時間及公證費用辦理公證呢？其實房屋租約公證的好處多多，包括契約真實性無爭議、可以不用打官司取得法院判決確定，就可以聲請強制執行、契約內容如有爭議可即時聲請調閱而確認等，尤其公證書依法應保存15年，不用擔心契約有被變造或滅失的情形發生。而房屋租約的「認證」，同樣是需向公證人辦理，由公證人作成認證書，依法應保存10年，不過認證的範圍，僅在於認證契約確實是由房東與房客所簽署，契約具真實性之效力，至於租約本身內容是否符合法律要件，並不在認證範圍內。而其中最大的差別在於：租約中如有約定逕付強制執行時，公證書可作為直接聲請法院強制執行的執行名義，而認證書則無此效力，因此二者差別甚大。
那麼要到那裏找公證人呢？我國公證制度，在民國90年公證法修法施行後，作了重大變革，就是採法院公證人與民間公證人並行的雙軌制，法院公證人是設立於地方法院公證處，而民間公證人是在所屬法院轄區之民間公證人事務所，二者均同樣得辦理公證及認證事務，其効力與收費標準，全國亦都相同。目前從網路上即可輕易查得法院公證處或民間公證人的資訊，而房屋租約公證收費之計算方式，是以「租金總收入加上押租金總額」或「房屋公告現值(可依房屋稅單上之課稅現值)加上押租金總額」，以二者之較高者，採級距方式來收費，20萬元以下收1千元、逾20萬元以上至50萬元收2千元、逾50萬元至100萬元收3千元……等，認證費用減半收取，但公證書如載明：「逕付強制執行」時，則依公證費用加計二分之一收取。
三、房屋租約公證與強制執行
公證書賦予可以逕為強制執行之目的，是對於法律關係較為單純且明確者，只要雙方合意且經公證，無庸進行宂長訴訟程序即可強制執行，不但可達到疏減訟源的效果，亦可快速解決約定之紛爭，減輕當事人之訟累。就房屋租約而言，依公證法第13條規定(註1)，房屋租金、押租金、違約金及租期屆滿時應交還房屋者，載明逕受強制執行者所做之公證，一旦一方未履約，如房客未付租金、租期滿未交還房屋，或房東於房客租期屆滿交還房屋後而未返還租押租金時，則履約之一方即可以公證書為執行名義，向法院聲請強制執行，因此可同時保障房東與房客雙方的權益。不過逕受強制執行之約定，仍應以公證法第13條規定內容為限，如租金、違約金或押租金之金額應明確，而返還房屋應以租期屆滿為限，否則辦理公證時公證人將拒絕辦理，而聲請法院強制執行時，執行法院亦將駁回聲請，例如：房屋租約如約定房客兩期租金未付者，視為租賃期限屆滿並載明逕受強制執行者，此種約定是以特約方式擬制期間屆滿，與公證法第13條規定不符，辦理公證時，公證人將拒絕公證(註2)。又如：房東於租期屆滿前，以房客兩期租金未付已終止租約之事由，聲請強制執行請求返還房屋者，亦因與公證法第13條第3款規定「期限屆滿」之要件不符，執行法院亦會駁回聲請(註3)，由於提前終止租約，是否合法有效而得請求返還房屋，並非執行法院所能審查，因此房東仍應向法院起訴，由法院作實質審查，在取得法院確定之勝訴判決後，方得聲請強制執行，但於此情形下，房東就房客未付租金之金額部分，仍在公證書的效力範圍內，因此還是可以公證書為執行名義，向法院聲請強制執行求償房客未付的租金。
結語：
房屋租約載明逕付強制執行之約定並辦理公證，當事人可自行選擇向居住地附近之法院公證人或民間公證人，而就近辦理即可，快速且方便，固然公證需支付些許公證費用(房東房客可協議分擔方式)，但與日後發生糾紛，恐需花更多的時間或金錢成本而言，相對有利。因此房屋租約辦理公證，不但對房東或房客之權益都有保障，且可達到快速解決逕付強制執行約定所生糾紛之效果，何樂不為呢？
註1：公證法第13條規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。
債務人、繼受人或占有人，主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時，受訴法院得因必要情形，命停止執行，但聲請人陳明願供擔保者，法院應定相當之擔保額，命停止執行。」
註2：民國84年10月、司法院第六期公證實務研究會。
註3：桃園地方法院112年度司執字第105642號民事裁定、新竹地方法院112年度司執字第47955號民事裁定參照。
* 台一國際法律事務所 副理
