一、案例事實

某甲五年前從大學畢業並順利成為社會新鮮人。由於某甲第一份工作的地點位於外縣市，當某甲正煩惱安身之地時，某甲的伯父某乙這時候表示，他在鄰近某甲工作地點有一棟閒置的透天，基於不讓某甲工作舟車勞頓作為考量，如果某甲願意負擔每個月的水電瓦斯費，並繳納土地稅及房屋稅等稅捐，某乙同意讓某甲居住在該房屋內。時光荏苒，近年來房價高漲，某乙考量該棟透天地段熱門奇貨可居，萌生了將房屋收回轉賣的想法。因此某乙傳訊息告知某甲，請某甲於三個月後遷出該棟透天；或是因應房價的遽升，而需重新通盤考量某甲使用該房屋的代價。請問某乙的主張是否有法律上的根據？某甲在法律上該如何答辯？若雙方當時有簽訂契約，並於契約中明訂租金的數額，此時是否有所不同？

二、法律分析

(一)   某甲與某乙之間的契約是否有效成立？若為肯定，則雙方是屬於何種法律關係？

1.      首先，將房屋提供給其他人使用收益，只要雙方針對契約內容意思表示一致即可，不以訂立書面契約為成立要件。因此縱使某甲與某乙當初針對該房屋的使用並未簽訂契約，某甲及某乙此時仍需受到彼此約定所拘束。但某甲及某乙就該房屋究竟是成立何種法律關係？則有所疑問。

2.      依照民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」；又稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。在這個案件中，某乙同意某甲使用該房屋的條件是某甲需要支付相關的稅捐以及水電瓦斯費，此時上開費用是否算是使用房屋的對價，而屬於租金的一種呢？

3.      按當事人締結房屋租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法院99年度台上字第1553號民事判決意旨參照。另按租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸，最高法院86年度台上字第1286號民事判決意旨亦可參照。

4.      由上述實務見解可知，基於使用者付費原則，房屋所有人要求使用者支付水電瓦斯費，本屬當然之理；另外每年地價稅、房屋稅之支付金額與使用房地所受利益並不具有對價關係，僅能認為是附負擔之使用借貸，因此在無額外租金約定的情形下，房屋所有人與使用人之間就房屋之居住使用，本質上仍屬無償之使用借貸。反之，就算房屋所有人與使用人約定之租金再怎麼低廉，倘若扣除稅費、管理費後仍有餘額，此時契約一方就不能反於彼此之約定，而否認雙方就房屋之使用是屬於租賃關係。

5.      因此，在本件案例事實中，雙方就該房屋之使用究竟是使用借貸抑或租賃，牽涉到雙方就租金之支付是否有明確的約定。倘若某甲就房屋的使用僅需支付稅捐瓦斯費，由於上開費用並非屬於使用房屋之對價，因此本件某甲與某乙就該房屋支使用，本質上仍屬無償之使用借貸關係。

(二)   某乙是否可請求某甲返還該房屋？

1.      在雙方就該房屋之使用成立使用借貸之情形

(1)    按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項定有明文。又按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸與人得終止契約，同法第472條第1款亦有明定。

(2)    在本件案例事實中，由於某乙將該房屋交付予某甲使用時並未約定返還期限，而某乙當初出借該房屋的目的，是為了讓某甲工作通勤得以免受舟車勞頓之苦，因此某甲對於該房屋之使用具有繼續性的目的；假如某甲並未更換工作，此時某乙將房屋收回顯然就會妨害某甲之使用目的，因此某乙依民法第470條第1項請求某甲返還該房屋是沒有理由的。但細究民法第472條第1款，依照最高法院111年度台上字第218號民事判決的見解：所謂不可預知的情事，只需要締約當下，雙方難以預知就行了；而貸與人自己收回借用物的動機，不需要多麼的冠冕堂皇而有助於社會，貸與人有自己需用借用物之原因事實存在即已足夠，而且該使用借貸是否定有期限或依借貸之目的使用是否完畢，均非所問。因此倘若某乙出借該房屋的當下，雙方對於房價會遽然提升此事難以推知，某乙事後為了賺取價差，此時應可透過民法第472條第1款規定，請求某甲將該房屋返還。

2.      若雙方是成立租賃關係

(1)    雖然民法第450條第2條有規定，未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約。但土地法第100條亦明定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。基於特別法優於普通法之原則，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應優先適用土地法之規定。

(2)    觀察土地法第100條之規定，與某乙的情形比較相符的應該就是第1款所定，因為出租人收回自住或重新建築，所以要終止租賃契約並將房屋收回。對此，雖然實務見解採取寬鬆的見解，認為所謂的收回自住是指：「非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內」，但收回房屋的目的總歸還是要用於「自己使用」。而本件案例事實，某乙收回該房屋的目的是要變賣換取價差，這顯然跟土地法第100條第1款的規定有違。因此在雙方就該房屋成立租賃關係，且並未約定租賃期間的情形下，某乙要收回該房屋，在法律上是有些困難的。

(三)   基於房價攀升，某乙能否提高某甲使用該房屋的對價？

1.      若甲乙間就該房屋的使用，本質上是屬於無償之使用借貸關係；承上所述，某乙應可依民法第472條第1款規定，終止彼此之借貸契約。某乙倘願意讓某甲繼續住在該房屋的條件，是某甲需要額外支付反映房價成本之租金，此時某甲若同意某乙的條件，雙方即另外就該屋成立租賃契約；反之，若某甲不同意，則雙方之使用借貸已經終止，某甲僅得自該屋遷出，否則即構成無權占有。

2.      至於雙方就該屋之使用是成立租賃契約，則某乙是否可以依客觀情形調升相關租金？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按租賃物為不動產，未定有存續期間者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨可參）。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定規定甚明。

3.      因此，倘若該房屋附近之房價近年來遽升，訂租金對某乙而言，已顯失公平。某乙依民法第442條規定請求調漲租金，應無不合。至於土地法第97條第1項雖有規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。但租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用」，附此敘明。

三、結論

自上述說明可知，就不動產之使用，雙方就該房屋之使用是屬於租賃抑或使用借貸，若於房屋交付時並未約定清楚，未來不僅於適用法律上將產生疑義，就法律適用上之結果亦可能造成當事人之突襲。因此，建議當事人透過訂立書面契約之方式，將彼此之權利義務以白紙黑字之方式載明，避免將來無謂之紛爭產生。

參考文獻

[1] 臺灣新竹地方法院 113 年度竹簡字第 165 號民事判決

[2] 臺灣苗栗地方法院 112 年度訴字第 583 號民事判決

[3] 臺灣高等法院 高雄分院 112 年度上字第 221 號民事判決

[4] 臺灣高等法院 臺中分院 111 年度上字第 108 號民事判決

[5] 臺灣臺中地方法院 111 年度訴字第 164 號民事判決