一、案例

乙、丙、丁、戊等人於民國110年6月28日與A公司簽訂不動產買賣契約，出售渠等與其他共有人所共有之4筆土地及其他2筆合併出賣之土地。乙、丙、丁、戊於同年7月20日通知其他共有人，是否以同一條件優先承購？而其中之共有人甲，於同月27日以存證信函回覆，將對共有之4筆土地行使優先承購權。乙、丙、丁、戊認為甲僅就共有之4筆土地行使優先承購權，但其等與A公司簽訂不動產買賣契約，係連同非共有土地部分之2筆土地以單一總價合併出賣之，總價金6千萬元，甲行使優先購買權，並非全部接受買賣條件，而與土地法第34條之1第4項之規定不符。甲乃對乙、丙、丁、戊及其他共有人列為共同被告，向法院提起訴訟，依買賣關係請求被告等人，分別將共有土地之所有權移轉登記予伊。

二、案例解析

1、何謂共有人優先購買權？

土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

第2項規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」共有人優先購買權之立法意旨乃在限制共有人人數增加，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。依土地法第34條之1執行要點第11點之（一）：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」共有人行使土地優先購買權，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，如出賣行為無效，則共有人就無從行使土地優先購買權。

2、出賣共有土地如何通知共有人？

共有人依第1項處分共有土地時，應事先以書面通知他共有人，實務上大都會以存證信函通知，惟通知其他共有人得以同一條件或同樣條件，行使優先承買權，自應以其與買方於買賣契約內約定之相同條件通知，俾他共有人得以評估是否行使或放棄優先購買權，如此所為通知方屬合法（臺灣高等法院101年度上字第320號民事判決參照）。因而在實務上操作上，應該檢附完整之契約書，並揭露「同樣條件」之全部，通知其他共有人是否行使優先購買權。又所稱書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知（最高法院107年台上字第288號判決參照）。

3、行使優先購買權之效力為何？

按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。（100年度台上字第 432號民事判決參照）。共有人優先購買權為形成權，當共有人已依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權者，其與出賣之共有人間即成立買賣契約（103年度台上字第2381號判決），但共有人優先承購權，僅有債權效力，基於債權平等性，共有人將應有部分賣與第三人，並完成移轉登記者，行使優先購買權他共有人，不得主張該買賣或移轉登記為無效，而請求塗銷登記。從而共有人縱未依土地法第34條之1第2項之規定通知其他共有人者，亦僅是否應否負損害賠償責任之問題。

4、何謂同一價格？

有兩則判決可供參考：

(1)、土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（參98年度台上字第1285號判決）。

(2)、所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有部分之買受人。易言之，對出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同(臺灣高等法院100年度重上字第84號民事判決參照)。

5、就合併出賣之非共有土地部分，是否享有優先承購選擇權？

在本件案例，甲係主張法定優先承購權以共有土地為前提要件，乙、丙、丁、戊不得任意創設，若共有人必須合併承買非共有土地，豈非以合併買賣方式任意創設法定優先承購權，或任意改變法定優先承購權之客觀標的與行使要件？

(1)、一審法院認為：出賣之共有人將數宗土地合併出賣時，僅共有其中部分土地之人如欲主張優先購買權者，即須以出賣之共有人與第三人成立買賣契約之一切條件承買，不得部分不接受或予以變更。理由略為：買賣契約之成立與否及其單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其能否成交及價格即可能有異。從買受者立場而言，其一次購買數宗土地，或基於土地面積、格局、是否易於開發等考量，若將該數宗土地之部分析離者，即可能因為面積減少、格局受限、開發效益不足等因素而放棄購買，或因此降低購買價格而有害於其經濟利用。則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。（臺灣士林地方法院103年度重訴字第537號民事判決）。

(2)、二審法院維持一審判決，理由略為：他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（臺灣高等法院105年度重上字第607號民事判決）。

(3)、最高法院將二審判決廢棄發回，理由略為：就合併出賣之非共有土地部分，是否享有優先承購選擇權（想買可買，不想買可不買），或必須一併承購（不想買亦須買），始得謂係合法行使權利，非可一概而論，而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定之。例如合併出賣之多筆土地僅有單一總價，而共有土地之客觀上經濟價值高於非共有土地，除去共有土地後，就其他非共有土地部分，第三人即不願買受或僅願以較低價格買受，或原共有人即不願出賣，或分開出賣不利於土地整體利用，該全部土地之買賣即應視為單一交易客體，其他共有人行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣為判準（最高法107年度台上2434號民事判決參照）。

(4)、二審法院更一審判決（臺灣高等法院108年度重上更一字第31號）仍維持一審判決，理由略為：

A、合併出賣亦為原買賣雙方成交之「買賣條件」之一，並非創設對非共有土地之優先承購權。

B、本件土地買賣既在系爭契約單一總價之情形下，是否得僅就系爭土地行使優先承購權，自應審酌原買賣雙方之主觀意願、土地客觀價值及是否公平合理為綜合之判斷。

C、共有土地與非共有土地在繁榮度、便利性、利用度上之客觀經濟價值亦有差距，則合併單一總價等同於犠牲價值高之土地來彌補價值低之土地而訂立統一單價，而共有土地均係在非共有土地之道路及出入口位置，客觀上經濟價值較高，除去共有土地後，對A公司之土地利用上自有不利，已難認公平。

D、甲僅就系爭土地依系爭契約單一均價行使優先承購權，不啻由甲以低價取得經濟價值較高之共有土地，而忽略系爭契約簽訂時，平衡各土地價值而訂定單一總價之考量，對A公司亦非屬公平。

E、A公司為整體開發並無去除共同土地後，僅以同一價格購買非共有土地之意願，自應將本件土地之買賣視為單一交易客體，甲行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣為準。

三、結論

共有物之處分，依民法第八百十九條、第八百二十八條規定，應得全體共有人之同意，共有人數眾多或不易達成議時，共有物之處分遭遇很多困難，為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，民國64年增訂土地法第34條之1之規定。但增訂土地法第34條之1之規定後，共有土地出售之問題依然層出不窮，實務上發生許多規避優先承購權之爭端，最高法院98年度台上字第1285號判決謂：出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。而就合併出賣之非共有土地部分，優先承購權人是否必須均表接受，始謂合法行使優先承購權？最高法院107年度台上2434號民事判決提出一個判斷標準：即應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定之。臺灣高等法院108年度重上更一字第31號依此標準為判斷後，認為自應將契約上全部土地之買賣，視為單一交易客體，共有人行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣為準。