一、案例事實

小華工作數年後，興起了買房的念頭，打算將目標放在中古屋，不過聽聞身邊朋友說曾經因為水管漏水修繕的問題，與鄰居起過爭執，如果有天自己也碰到了這樣的狀況，到底該由誰負責處理？又或是費用該如何分擔呢？

二、案例解析

(一)相關規定

1、公寓大廈管理條例第3條第4款

共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

2、公寓大廈管理條例第6條第1項

住戶應遵守下列事項：

(1)  於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

(2)  他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

(3)  管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

(4)  於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

(5)  其他法令或規約規定事項。

3、公寓大廈管理條例第10條第2項

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

(二)說明

依照民法與公寓大廈管理條例之規定，所謂的區分所有建築物，是指數人區分一建築物而各專有其一部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。稱「專有部分」，係指公寓大廈之一部分，在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。稱「共用部分」，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。因此，區分所有建築物之專有部分，基於物權之排他支配性，要作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之；且專有部分是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度。簡單來說，每一戶各自就住家使用範圍內負擔管理、修繕的責任，除此之外的部分就屬於共用部分。舉例來說，公寓大廈裡的水管線路，如果是每一戶各自使用的支管，就會歸類為專有部分，如果是共同使用的主要幹管，則應歸類為共用部分。那如果是用來連接主要幹管與支管的零件呢？為了避免產生管理維護及責任歸屬不明確之疑慮，理論上對於裝設在主要幹管，且透過此類有管線轉接功能之零件，將水引流至不同支管供不同住戶或不同用水設備所使用，則將此類零件當作主要幹管之一部，對於管理維護及責任歸屬的判斷將會比較明確。

承上，假如未來小華碰到的是主要幹管或是其零件有需要維修的狀況，通常會交給管理委員會處理，而不是由特定住戶負責，至於費用實務上大多是從公共基金支付或由區分所有權人，按其共有之應有部分比例分擔。不過如果之所以需要維修，是可歸責於區分所有權人或住戶之事由所導致時，那就要由該區分所有權人或住戶負擔。另外如果區分所有權人會議或規約，對於費用負擔另有規定時，就得依相關規定辦理了。