一、案例事實

小明歡欣喜地搬家了，但從喬遷入府的夜晚起，幾乎每日晚上可聽到樓上傳來物品拖移聲音，經小明探詢其他鄰居及管理員，始知前屋主即因無法忍受樓上住戶某甲的噪音而賣房，且某甲誇張行徑不僅於此，甚至無端在公共區域大聲咆嘯、辱罵，並莫名手持攻擊性工具在社區遊盪，致生危害公眾安全之虞，於是小明社區住戶決定不再忍受某甲行為，希望能以公權力強制某甲搬離社區，則小明社區應如何處理?
 

二、相關法規及實務見解說明

按公寓大廈管理條例中俗稱「惡鄰條款」係規範在第22條中，依據公寓大廈管理條例第22條第1項，於社區住戶發生「積欠高額管理費」、「特定行為經處罰鍰仍不改正」、「違反法令或規約而情節重大」等三種情事時，得訴請法院命住戶遷離，甚至得依同法條第2項訴請法院命住戶出賣其區分所有權及基地應有部分。有關公寓大廈管理條例所稱之三種「惡鄰」情況，具體情事為何，茲說明如下：

(一)「積欠高額管理費」：
因管理費為維持社區公共設施之運作，如住戶長期積欠，將影響社區運作，導致公共設施損壞之修繕、電梯保養等發生困境，以臺灣臺北地方法院 106年度訴字第1897號民事判決為例，被告長期積欠社區管理費累積至少新台幣2千多萬，經管委會多次促請繳納、支付命令、提起訴訟、聲請強制執行，再促請被告給付管理費，已逾3個月，被告仍未改善，因此管委會依社區區分所有權人會議之決議，以被告積欠金額已累積達區分所有權總價百分之之一，訴請法院命被告遷離及出讓房地。因此，如住戶積欠管理費，則管委會應先寄發存證信函予住戶催繳，如仍不給付者，則向法院聲請支付命令取得執行名義。倘在聲請強制執行後，住戶仍繼續積欠達管理費達區分所有權總價百分之之一者，經管委會等促請改善仍不改善時，經區分所有權人決議後，住戶使得訴請法院命住戶遷離並出讓房地。

(二)「特定行為經處罰鍰仍不改正」：
依公寓大廈管理條例第49條第1項第1至4款所罰鍰之「特定行為」包括：(1)區分所有權人對專有部分之利用，妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益；(2)變更公共設施或結構之使用限制規定，經制止而不遵從者；(3)擅自變更專有或約定專用之使用者；及(4)於公共空間堆置雜物等影響公共出入。以臺灣士林地方法院 110 年度訴字第 716 號民事判決為例，被告於系爭大樓地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放雜物，影響公共衛生及安全等，不僅經大陸管理負責人多次勸告，亦經台北市建管處多次處罰鍰，仍拒不改善，後經住戶召開區分所有權人會議決議後，訴請法院命被告遷離及出賣系爭房地。

（三）「違反法令或規約而情節重大」：
以臺灣臺中地方法院 111年度訴字第 606號民事判決為例，被告在疫情期間出入不戴口罩，在公共區域堆置雜物，平日製造聲響影響住戶安寧、無斷辱罵住戶，另有噴灑不明液體及粉末及破壞社區公物之行為，以上種種行為不僅牴觸社區規約，且經法院刑事判決在案，面對該名住戶重大違反法令及規約之行為，經住戶召開區分所有權會議後訴請法院命被告遷離及出賣系爭房地。

三、案例說明
參照最高法院108年度台上字第1541號民事判決「就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。」可知，由於命住戶遷離或出賣房地，涉及住戶財產權之限制，必須謹慎為之，除違反情事已涉及公共安全(例如擅自變更建物構造、影響住戶出入公共安全)，或影響住戶安寧情節重大，仍需再窮盡一切途徑之下(例如多次勸導、主管機關裁罰後仍未改善、法院強制執行程序)後，經區分所有權人決議後，使可發動訴請法院遷讓及出賣之最後手段。

因此在本案例中，倘該名某甲住戶半夜製造噪音影響公眾安寧、公共區域大聲咆嘯、辱罵，並莫名手持攻擊性工具在社區遊盪等行為，該等行為顯然已分別構成違反社會秩序維護法第63條第1項第1款「有左列各款行為之一者，處三日以下拘留或新臺幣三萬元以下罰鍰：一、無正當理由攜帶具有殺傷力之器械、化學製劑或其他危險物品者」及第72條第3款「有左列各款行為之一者，處新臺幣六千元以下罰鍰：．．．三、製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者。」等規定，故小明及其社區管委會得先請求警察機關介入管轄，倘某甲經裁罰後仍未改正，小明及其社區管委會始能依公寓大廈管理條例第22條第1項之程序，在經通知改善後三個月，某甲仍置之不理，經區分所有權人決議後，訴請法院命被告遷讓其房地。

尤應特別提醒，公寓大廈管理條例第22條第1項適用前提在於設有管委會，若一般老舊公寓或透天宅未設有管委會時，則無法適用之。