作者 桂齊恆

壹、概 說

因買不起房，或出外不便，租屋居住。此種行為，屬於法律上之租賃關係。《民法‧債編》中設有規定，《土地法》上亦有特別規定，另尚有其他特別法規。茲特為文簡介其法律關係，以供參考。

貳、房屋租賃之當事人

《民法》§421Ⅰ：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」

一、出租人：

出：進也，象艸木益茲上出達也(註1)。就是自土內向外長，自下向上的意思；由內到外，與「入」相反(註2)。從裡面到外面、發生、超過、驅逐(註3)，均為其意。

租：田賦也，从禾，且聲(註4)。乃指丈量田畝，計其收穫禾類實況後所課之稅而言(註5)。向人賃用田地、房屋、器物，依契約所付之報酬曰租(註6)。

出租人乃指以物供他人之使用、收益，而收取租金的人。一般均稱為「房東」。出租人不以租賃標的物之所有權人為限。出租他人之物，法無不許。蓋以租賃僅為債權契約，債權行為為負擔行為，不以具有「處分權」為必要。

二、承租人：

承：奉也，受也，从手卩(註7)。以兩手肅敬受信為承，乃敬謹奉持之意。即奉、受、繼續之意(註8)。

承租人乃指支付租金，以使用他人之物，或就他人之物而為收益的人。一般均稱為「房客」。

立法理由：謹按租賃者，當事人約定，一方以物租與他方使用或收益，他方支付租金之契約也。其當事人有二：曰出租人，即以物供他方之使用或收益，而收取租金者也。曰承租人，即支付租金以使用他人之物或就他人之物而為收益也。雙方互相約定，契約即已成立。

參、房屋租賃之成立

租賃契約為諾成契約、不要式契約，於當事人雙方對於租賃物之使用、收益與支付租金之意思表示一致時，契約即為成立(《民法》§153)。應注意者為：

1、不動產租賃：

《民法》§422：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂定之；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

不定期限之租賃，所有權人如欲收回房屋，須注意《土地法》§100之規定，只有六種情況才能收回房屋，不可不慎。

立法理由：查民律草案第六百三十七條理由謂：存續期間，逾一年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防日後之爭論。其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨時終止契約。

2、租賃之期限：

《民法》§449：「Ⅰ：租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。Ⅱ：前項期限，當事人得更新之。」

《土地法》為民法之特別法，應優先適用，尤其該法§100之規定，於房屋租賃特別重要，允宜注意及之。另尚有由內政部主管之《租賃住宅巿場發展及管理條例》，共5章，計46條，已於民國106年12月27日公布，並自107年6月27日起生效施行(以下簡稱《租賃條例》)，並應注意。(註9)

肆、房屋租賃之效力

一、對出租人之效力：

1、交付租賃物：

《民法》§423：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人；並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

《租賃條例》§8Ⅰ：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」

所謂交付，即移轉占有之意(註10)。出租人除應交付租賃標的房屋予承租人使用外，並應於租賃關係存續期間內保持該房屋合於所約定居住使用之狀態，為達成此目的，亦須為以後使用上必要之修繕，此所以出租人有修繕義務也。

2、修繕義務：

《民法》§429：「Ⅰ：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。Ⅱ：出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

出租人不為修繕時，承租人得依法行使其權利：(終止契約或自行修繕)

《民法》§430：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」

立法理由：謹按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，其修繕之費用，應由出租人負擔者，即既無使承租人負擔修繕費用之特約，亦無使承租人負擔修繕費用之習慣也。此際承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人逾期不為修繕，則承租人或為終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用，或將其費用於租金中扣除之，承租人有自由選擇之權，藉以保護其利益。

3、稅捐負擔：

《民法》§427：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」

立法理由：關於租賃物上應納之諸項租稅，均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故以契約無特別訂定者為限，仍使出租人任其責，以期合於事理。

二、對承租人之效力：

1、支付租金：

支付租金為承租人之主要義務。房租通常係以金錢支付之。

《民法》§421Ⅱ：「前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」

(1)支付租金之時期：

《民法》§439：「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」

(2)押租金：

通常除租金外，尚有押金問題。按《租賃條例》§7Ⅰ：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」

2、返還義務：

《民法》§455：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

3、保管義務：

《民法》§432Ⅰ：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。」

違反保管義務者，其法律後果如下：

《民法》§432Ⅱ：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

立法理由：謹按承租人對於租賃物，應以善良管理人之注意保管之，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，例如耕作地之必須逐年用肥料使地力不致減損是也。故設第一項以明示其旨。

承租人違反善良管理人之注意，或不保持其生產力，致租賃物因而毀損、滅失者，自應負損害賠償之責任。惟依約定方法或依物之性質而定之方法而為使用收益，致有變更或毀損者，則屬當然之結果，承租人即不負賠償之責任。故設第二項以明示其旨。

因保管義務而生之相關責任如下：

(1)對第三人行為之責任：《民法》§433：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」

(2)失火責任：《民法》§434：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」

4、通知義務：

《民法》§437Ⅰ：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」

違反通知義務者，其法律後果如下：

《民法》§437Ⅱ：「承租人怠於為前項之通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」 

立法理由：謹按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，而其修繕費應由出租人負擔，或因防止危害有設備之必要，或有第三人就租賃物上主張權利者，承租人須負速行通知出租人之義務，使出租人得以實行修繕及設備，或排斥第三人在租賃物上主張之權利，否則不能達使用收益之目的。若出租人已知有此種情形，承租人即無須再行通知。此第一項所由設也。

法律使承租人負通知之義務者，蓋欲使出租人得速施救濟之方法耳，若承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟，則因此所生之損害，承租人自不能免責，故應使負賠償之責任。此第二項所由設也。

5、轉租問題：

承租人得否轉租？此即一般所謂之「二房東」問題。

所謂轉租，係指轉租人(原承租人)與次承租人之間成立新的租賃關係而言，與租賃權之讓與不同(註11)。實務上認為租賃權依其性質為《民法》§294所稱性質不得讓與之債權。(最高法院37上6886：租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止契約。)

轉租可分為合法轉租與非法轉租：(註12)

(1)合法轉租：二種情況下可以合法轉租：

①出租人承諾。(《民法》§443Ⅰ本文)

②無反對約定得部分轉租。(《民法》§443Ⅰ但書)

《民法》§443：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

《民法》§444：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責任之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」

(2)非法轉租：二種情況下構成非法轉租：

①未得出租人承諾。(《民法》§443Ⅰ本文)

②有反對約定仍為部分轉租。(《民法》§443Ⅰ但書)

非法轉租構成出租人得終止契約之事由。(《民法》§443Ⅱ)

《租賃條例》§8：「Ⅰ：轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。Ⅱ：轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。Ⅲ：轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」

三、對第三人之效力：

所謂租賃契約對於第三人之效力問題，即「買賣不破租賃原則」也。

《民法》§425：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」其要件如下：

1、須有租賃關係存在；

2、須於租賃物交付後承租人占有中；

3、須出租人將租賃物之所有權讓與第三人；

4、須不動產租賃契約符合第二項之規定。(註13)

伍、房屋租賃之消滅

房屋租賃之消滅原因如下：

一、租期屆滿：

1、定期租賃：

《民法》§450Ⅰ：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」

2、不定期租賃：

《民法》§450Ⅱ：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

《民法》§451：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續約。」

二、終止租約：

房屋租賃為繼續性契約，難免有始料所未及之情事，故有終止契約之必要。重點在於：何方有權合法終止租約？

(一)雙方當事人均可終止：

1、未定期限租賃：

各當事人得隨時終止契約 (《民法》§450Ⅱ) 。

《民法》§450Ⅲ：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

2、定有期限租約：

原則上不得任意終止契約，惟如果有特別約定者，從其約定，但應先期通知。

《民法》§453：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

(二)僅出租人可終止：

1、承租人違約使用時：《民法》§438：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」

2、承租人支付租金遲延時：《民法》§440Ⅰ：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

3、承租人違約轉租時：《民法》§443Ⅱ：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約者。」

4、承租人不當取回留置物時：《民法》§447Ⅱ：「承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」

(三)僅承租人可終止：

1、租賃屋瑕疵危及安全健康時：《民法》§424：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已抛棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

2、出租人經催告仍不為修繕時；《民法》§430：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約。」

3、租賃物一部滅失不能達租賃之目的時：《民法》§435：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」

4、因第三人主張權利致不能為約定之使用時：《民法》§436：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。」

5、承租人死亡時：《民法》§452：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」(註14)

三、解除契約：

租賃契約成立後，雙方均尚未為履行時，如有解除之事由，自得解除之。惟實務上不承認繼續性契約有解除之必要。(註15)

四、租賃物滅失：

1、全部滅失：

租賃之客體消滅，則租賃關係當然消滅。

最高法院30渝上345判例：租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。

《民法》§225Ⅰ：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」

《民法》§266Ⅰ：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務。」

2、一部滅失：

租賃物一部滅失時，可以請求減少租金，或構成合法終止租約之事由。

《民法》§435：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」

最高法院30渝上345判例：(前略)其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。

註解：

註1：段玉裁：《說文解字注》，(2016.，洪葉文化事業有限公司)，p.275。
註2：《正中形音義綜合大字典》(1971.，正中書局)，p.136。
註3：《辭彙》(1982.，文化圖書公司)，p.118。
註4：段玉裁：《說文解字注》，(2016.，洪葉文化事業有限公司)，p.329。
註5：《正中形音義綜合大字典》(1971.，正中書局)，p.1162。
註6：《正中形音義綜合大字典》(1971.，正中書局)，p.1163。
註7：段玉裁：《說文解字注》，(2016.，洪葉文化事業有限公司)，p.606。
註8：《正中形音義綜合大字典》(1971.，正中書局)，p.532。
註9：涂軼：〈法律防身術—租賃糾紛〉，《台一顧問通訊》No.220(2022/02)，p.34。
註10：劉春堂：《民法債編各論》(上)，p.241。
註11：林誠二：《債編各論新解》(上)，p.368。
註12：林誠二：《債編各論新解》(上)，p.368以下。
註13：林誠二：《債編各論新解》(上)，p.385以下。
註14：林誠二：《債編各論新解》(上)，p.424以下。
註15：林誠二：《債編各論新解》(上)，p.427。