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〔案例事實〕
張先生即將成家想買房，委託房仲尋找合適的物件，終於在密集看屋兩個月後找到一間不論格局、價格及屋況等條件都尚稱滿意的房子，在與屋主多次交涉後也順利簽約了，交屋後又花了兩個月時間裝潢，沒想到跟新婚太太入住三個月後竟發現牆壁開始有滲漏水的狀況，讓這對新婚夫妻困擾不已，張先生更是浮現了許多內心小劇場：
一、漏水好麻煩啊…，如果一直修不好，可以解約要賣方退錢嗎？
二、不管如何，總可以要求賣方修繕吧？
三、記得房仲說他們有提供甚麼六個月漏水保固服務？這樣至少可以要求房仲負責處理吧？
四、咦！記得賣方說他住了好幾年都沒有漏水過，沒想到現在竟然漏水…可惡！該不會是騙我的吧！？
五、啊！賣方在契約中有特別註明依現況交屋！這是甚麼意思？ 對我的權益有甚麼影響？
六、那我現在可以做甚麼呢？
七、如果不得已要上法院，我有勝算嗎？有甚麼需要注意的呢？
〔法律解析〕
由於房屋漏水爭議是不動產交易糾紛中最常見的瑕疵型態，故本文以房屋漏水為題，說明當我們遇到此類爭議時，要怎麼處理及因應。
首先就「物之瑕疵擔保責任」這個重要的法律概念作個簡單的介紹。以本件為例，買方和原屋主(賣方)間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而漏水即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。
然而當遇有以下情形時，賣方則可例外地免除該瑕疵擔保責任(民法第355條)：
1.買方於簽約時，早就知道有漏水情形了！
2.買方於簽約時，因重大過失(顯然欠缺普通人之注意程度，如一般人在同樣的狀況下會察覺到有漏水情形，但買方卻沒有發現)而不知有漏水情形。但賣方如果向買方保證不會有漏水情形，或故意不告知漏水狀況，那麼即使買方有重大過失，賣方仍應負該瑕疵擔保責任。
因此，當買到的房屋出現漏水瑕疵時，買方依民法第359條規定是可以解除契約或請求減少買屋之價金。但依實際情形，若解除契約顯失公平時，買方僅得請求減少價金。換言之，於漏水瑕疵嚴重到難以修復之程度，危害使用安全，以致無法居住時，才得解除契約。
一、可以解約要賣方退錢嗎？
如上說明，若漏水程度嚴重到無法/難以居住時，張先生是可以主張解約的，契約之解除一旦確立生效，雙方依民法第259條就負有回復原狀之義務，即賣方要退還張先生當初買房的價金，相對的，張先生也必須將房屋返還給賣方。
然而，如果只是一般漏水，非嚴重到無法或難以居住之程度，則只能請求減少價金了！司法實務上，可請求減少之價金大致採以下方式估算:
(一)應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例來計算其應減少之數額(即瑕疵價值之減損比例，是比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少比例之價額購買之)。
(二)相當於漏水修繕費用。
二、可以要求賣方修繕嗎？
如上所述，交屋後若房屋漏水非常嚴重達無法或難以居住之程度，買方可以向賣方主張解約；而如果漏水是可以修繕的，房屋仍可居住使用，買方可以向賣方主張減少價金；此外，若賣方曾保證房屋絕無漏水情事，或明明知道房子漏水卻故意不告訴買方，或應該知道有漏水情事但因過失而未處理或未主動告訴買方，則當該漏水瑕疵造成買方財產(如家具、家電)或非財產(精神上)之損害，買方可以請求賣方予以賠償。但無論如何，民法賦予買方的權利都不包括瑕疵修補(要求屋主將漏水修好)，但若雙方合意約定由賣方修補瑕疵，則賣方始基於該契約約定而負有修繕之義務。
三、記得房仲說他們有提供甚麼六個月漏水保固服務？ 這樣可以要求房仲負責處理嗎？
前述的「物之瑕疵擔保責任」與一般常說的「保固」並不相同。司法實務通常認為「保固」屬於契約責任，是基於契約約定所生之責任，其與「瑕疵擔保」屬於法定責任不同，因此有關「保固」責任成立之條件及效力為何，仍應依其個案契約所訂之具體內容來作判斷。且基於契約相對性，此責任是由簽約為此保固承諾之一方所承擔。
許多大型連鎖房屋仲介公司為了博取顧客的信任感以提升業績，常見其於房仲契約中承諾提供「漏水保固」服務，看似對買方很有保障，但一細究該條款內容就會發現關卡重重，如：漏水須發生在交屋後、保固範圍只限於主建物、必須在保固期限(通常是交屋起算6個月)內提出、必須在理賠費用限額內(依不同漏水位置/項目設有不同的理賠數額上限)、不能挑選施工單位(只能委由房仲合作的廠商處理)、須符合屋齡(通常為15年)上限規定、房仲服務費必須付清等。因此，欲簽訂仲介契約的買方務必睜大眼看清楚仲介契約中之保固條款內容，可別天真的以為未來只要一發現漏水就都可以要求房仲賠償哦！
此外，買方和房仲間是成立居間契約關係，房仲關於訂約事項負有盡法律上調查，並就其所知據實向買方報告之義務，如果故意隱瞞房屋瑕疵或未善盡其屋況調查義務而造成買方損害，不但不能向買方請求報酬，依民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，房屋仲介公司(經紀業)因房屋仲介經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致買方受損害者，該房仲公司還應與房仲經紀人員一起就買方所受損害負連帶賠償責任。
四、若賣方對漏水瑕疵早已知情卻刻意隱瞞，買方有何權利可以主張？
有些屋主為避免影響成交價格而故意隱匿屋況瑕疵，甚或積極保證絕無漏水情事，其可能面臨的法律責任如下：
(一)刑法第339條第1項詐欺罪之刑事責任：此詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為構成要件。賣方積極保證絕無漏水情事(虛偽陳述)，即屬詐術行為，惟其並不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，如因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內。且所謂詐術，不限於以欺騙之方式為之，於利用人之錯誤而使其為財物之交付之情況下，行為人若有告知他人之義務而不為告知，而積極利用他人之錯誤，亦足以成立(最高法院94年度台上字第906號判決、最高法院93年度台上字第5678號判決、最高法院92年度台上字第1141號判決、最高法院91年度台上字第1071號判決參照)。因此，雖然社會交易活動本即有一定的風險，倘若賣方刻意隱瞞「交易之重要訊息」(如房屋漏水)導致買方誤判情事，而與賣方簽約並交付價金，則仍會構成詐欺罪。
(二)民事損害賠償責任：如上所述，於賣方明知房屋漏水，卻故意不告訴買方，甚或積極保證絕無漏水情事，則當買方購買後發現漏水瑕疵造成其財產(如家具、家電)或非財產(精神上)之損害，可依民法第360條、第227條及第227-1條請求賣方加以賠償。
不過，屋主通常會辯稱自己並不知情，因此必須依客觀屋況作判斷與舉證，例如屋主於壁癌處曾重新粉刷遮蓋，或打開屋主新裝設的天花板卻發現上面早有經年漏水痕跡，則屋主要推諉說不知情就太不合理了。
此外，買方於交屋後一發現有漏水狀況，應立即通知賣方(民法第356條)，且原則上要在通知後六個月內向賣方行使其解除契約或請求減少價金之權利，然而當賣方有上述故意隱匿漏水瑕疵之情事時，買方除不受該六個月期間之限制(民法第365條)外，賣方亦不得以特約免除其物之瑕疵擔保責任，否則該特約為無效(民法第366條)。
五、賣方在契約中有特別註明依現況交屋，其效力為何？
常見賣方以房屋買賣契約約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀為準。」、「定著物依現況交屋」，且於契約附件「不動產現況說明書」上亦勾選無漏水狀況…等方式，以排除賣方之物之瑕疵擔保或債務不履行責任。然而司法實務則認為，依一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋，通常指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分(已知瑕疵)，至於房屋如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題(未知瑕疵)，並非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」可言；又不動產現況說明書，僅是買方及賣方依該說明書記載事項所為之檢查，並未就是否漏水進行專業檢測，因此賣方不得據該說明書之記載，逕認房屋於點交時並無漏水之瑕疵存在，而排除其責任。
簡言之，「現況交屋」之約定僅於買賣雙方已知之瑕疵始有適用，故對於已知瑕疵部分即可排除賣方之物之瑕疵擔保或債務不履行責任；而對於未知瑕疵部分，買賣雙方既無認知，遂無適用「現況交屋」之餘地，賣方無法據以排除其責任。
六、那麼現在買方可以怎麼做呢？
(一)盡速為瑕疵通知：買方取得房屋後，應儘速依照一般通常程序檢查屋況，若發現漏水狀況應立即通知賣方。否則就無法要求賣方負「物之瑕疵擔保責任」(民法第356條)。惟若賣方有故意不告知瑕疵的情況，則賣方仍不能免除該擔保責任(民法第357條)。
建議買方以書面(如存證信函、律師函)或電子郵件、數位通訊工具(如LINE)等保有文字記錄之方式來踐行此通知程序，以免爭議(如賣方爭執買方並未為此通知？或雙方對於通知時點有不同的認知！)。
(二)證據保存：蒐集、整理及保存有助於佐證漏水及買方因此受有損害等情事之相關證據(如點交前、後之屋況紀錄及照片，可供辨識拍攝日期、漏水位置、漏水所致屋況/家具損害情形及程度)。
(三)漏水情形及修繕費用評估：委請合法設立、具有一定規模及專業信譽之抓漏公司(能指派具相關專業且有經驗之師傅)勘查漏水狀況，並就原因、程度及修繕費用提出專業意見，供買方進一步評估可能的責任歸屬情形(尤其當買方於交屋後曾進行裝潢工程，則該漏水瑕疵究竟是交屋前即已存在？或肇因於裝潢不當施工所致？即有事先瞭解及釐清之必要性)，及是否要跟賣方解約，還是請求減少價金，以選擇對自己較為有利的主張。
這裡要特別提醒的是，上述由買方單方面委請之抓漏公司所出具的意見僅供買方參考以評估其所處法律立場之用，若未來告上法院，該抓漏公司/師傅的意見在訴訟上通常不會被賣方所承認，因而通常是由法院指定專業機構(如土木技師公會、建築師公會)就漏水發生原因及修繕方法進行鑑定，法院再依該機構之鑑定報告及相關法律規定來下判決。
另須留意的是，若漏水是肇因於大樓外牆的裂縫所致，由於大樓外牆原則上是屬於整棟大樓建築物的公共設施，因此通常可以請求社區管理委員會負責修繕，如此一來便無須另外費神要求賣方處理。
(四)於法定期限內行使權利：評估後，若認為漏水瑕疵並非基於買方裝潢所導致而是屬於賣方的責任(該瑕疵於房屋點交前即已存在)，則應於前述通知後六個月內向賣方主張解除契約或請求減少價金(民法第365條)。
另須注意:
(1) 賣方如果是故意不告知瑕疵，那買方就不受上述六個月期限的限制了(民法第365條)。
(2) 於買方通知房屋有漏水瑕疵後，賣方也可以定一個期限要求買方在期限內確認是否解約，買方於此情形便需要在該期限內向賣方確認要不要解約，否則將喪失解約權利(民法第361條)。
(五)向鄉鎮市公所聲請調解：若雙方無法初步取得共識，可考慮向賣方住居所在地之鄉鎮市公所聲請調解，以和平解決爭議。
(六)向消保官申訴：若賣方是建設公司或房屋仲介公司，則亦可考慮依消費者保護法相關規定向消保官申訴，或許可以更迅速、有效地解決買賣糾紛。
七、若雙方僵持不下，逼不得已要上法院，需要考慮哪些事情？
(一)首先要知道打一場官司可能需要花多少錢。原告於起訴時需繳納裁判費(一審大約相當於請求金額之1%，二、三審大約是1.5%)，加上法院指定專業機構進行鑑定之鑑定費(此類一般住家漏水爭議的鑑定費通常落在10~15萬之間，亦屬於訴訟費用的一部分，須由原告先行墊付)，而上述訴訟費用(裁判費+鑑定費)最後將由敗訴的一方負擔。
(二)買方應檢視其是否依法於相當之期限內向賣方為瑕疵通知、請求解約或減少價金。
(三)買方應檢視其證據是否充足。所謂舉證之所在，敗訴之所在，買方於提告前應審慎盤點自己所握有哪些證據資料，是否足以確立漏水瑕疵與其所受損害間之相關因果關係(如買方主張因該漏水瑕疵致其精神上受有損害，而請求非財產上之損害賠償，則至少需提出專業醫師開立之診斷證明，且盡可能載明其病症與房屋瑕疵間之關聯性)。
由上述內容可知，處理此類爭議需要留意的事項繁多，涉及法律專業之判斷且影響當事人權益甚鉅，因此在遇到此類糾紛時，建議不論買方或賣方均應尋求律師之協助，以維護自身法律權益。
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